Про землю. Деякі міркування над законопроектом 4355 в контексті раціонального використання земель. Частина 1.

Замість вступу

Зараз відбувається багато дискусій щодо того, хто і як має розпоряджатись державними землями в Україні. Основна ідеологема цих дискусій зводиться до того, що держава поганий власник, тому земля має бути переданою у розпорядження (читай для приватизації) органам місцевого самоврядування. І передусім мова йде про землі сільськогосподарського призначення.

Для такого досить популярного зараз рішення серед політиків, асоціацій місцевого самоврядування, а особливо серед власників агрохолдингів, склалась дуже сприятлива ситуація. І здається, будь-які аргументи щодо необхідності комплексного рішення в земельному питанні, зваженості у розподілі повноважень між органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади сприймаються в штики, а на авторів таких застережень чіпляють ярлики ворогів місцевого самоврядування і часто це роблять ті, які почали робити свою бурхливу кар’єру децентралізаторів лише два роки тому, коли завдяки іншим і була зроблена вся підготовка до нинішньої децентралізаційної реформи.

Саме тому, перед тим як почати говорити про можливості органів місцевого самоврядування розпоряджатися землями державної власності поза межами населених пунктів, варто згадати історію недалекого минулого.

Згадаймо початок дев’яностих років. В Україні відбувається трансформація економіки. Від тотальної державної власності ми переходимо до різних форм власності, в першу чергу приватної.

Верховна Рада України приймає низку законів, за якими відбувається приватизація державних об’єктів: магазинів, невеликих підприємств, а згодом і величезних бюджетоутворюючих підприємств у різних українських містах.

В Україні реалізовуються міжнародні проекти, спрямовані на швидку приватизацію. Багато хто пам’ятає білборди і рекламні ролики «Надія, породжена власністю.», які переконували українців, що сертифікати на частку державного майна, що вони одержали, створять можливості для майбутнього благополуччя. Правда через декілька років з’ясувалось, що безкоштовна приватизація не дала ефективного власника, а просто передала державне майно в руки досить незначної кількості осіб. Але ми до цього ще повернемось.

От ще деякі ремарки щодо хроніки приватизації.

Спочатку приватизовували власне об’єкти, тобто будови, які стояли на державній або комунальній землі. Так відбулась «мала приватизація».

Проте, ті хто уже отримав у власність найбільш прибуткові об’єкти і ті хто хотіли взяти підприємства у приватну власність, різноманітні експерти домоглися того, що було прийнято рішення про те, що приватизація державних об’єктів власності відбувається разом із переходом у приватну власність земельної ділянки, на якій стоїть дане підприємство (у 2005 році було введено навіть спеціальну статтю до закону).

В тій ситуації таке рішення виглядало цілком логічним, але сьогодні ми бачимо недостатню продуманість такого рішення. Особливо великі ризики виникли від приватизації об’єкта одночасно з приватизацією земельної ділянки, яка була у користуванні підприємства.

В Радянському Союзі землі було багато, вся вона і підприємства були державними, тому мали у своєму управлінні величезні земельні ділянки, значно більші ніж потрібно такому підприємству для виробничої діяльності і це нікого не турбувало.

Коли ж ці підприємства перейшли у приватну власність разом із земельними ділянками, виявилось, що вартість земельної ділянки підприємства, яке розміщене чи не в центрі великого міста є значно вищою за цінність самого підприємства. Почалась системна руйнація великих і малих підприємств, які розміщувались у містах, де пішло в ріст будівництво житла і на їх місці виросли цілі квартали житлових будинків. Особливо це помітно в Києві. Багато хто пам’ятає історії з Київським мотозаводом і Маяком, які були продані за мізерні кошти аби інвестор міг зберегти ресурси для розвитку виробництва, а їхня територія швидко була використана зовсім на інші цілі…

Варто зауважити, що вся приватизація державного майна мала відбуватись за певними правилами. Законодавцем було встановлено певні вимоги до особи, яка приватизувала той чи інший державний об’єкт.

Як правило, особа брала на себе зобов’язання продовжити роботу підприємства, установи чи організації, яка приватизовувалась, зобов’язувалася інвестувати кошти в розширення виробництва чи, за певних умов здійснити перепрофілювання даного підприємства.

Фонд державного майна мав би контролювати дотримання цих зобов’язань особою, яка приватизувала об’єкт, а у випадку порушення умов приватизації здійснити кроки про повернення в державну власність даного об’єкту.

На жаль, ці норми залишились нормами на папері. У більшості випадків, особа, яка приватизувала об’єкт, далі діяла на свій розсуд. Окремі об’єкти, які давали хороший прибуток, продукція яких мала гарантований збут продовжували існувати і працювати, але вже не на державний інтерес, а на приватного власника. Це добре видно на прикладі обленерго, облгазів, великих металургійних підприємств,  нафтогазовидобування.

Завдяки таким об’єктами у нас появились олігархи, які тепер відіграють основну роль у формуванні державної політики у різних сферах суспільного життя.

Щодо тисяч інших об’єктів, які були приватизовані в дев’яності на початку двохтисячних років, то їх чекала зовсім інша доля.

Значна частина підприємств машинобудування, радіоелектроніки, військово-промислового комплексу, цукрових заводів, навіть фабрик легкої промисловості, нафтогазопереробки, була зупинена протягом буквально одного-двох років після переходу права власності у приватні руки.

Частина підприємств почали переходити із рук в руки і таким чином нові власники позбавляли себе від виконання вимог фонду держмайна щодо подальшої долі підприємства і вже робили з підприємством, те що хотіли – отримати максимум доходу при мінімальних затратах. Вирішення цього питання було дуже простим – вирізання заводу на металолом! Таким чином було порізано і здано на переплавку сотні заводів. Зараз ми часто бачимо по телевізору подібну практику на окупованих територіях Донбасу.

Чи є земля для інвесторів у населених пунктах?

Україна не є лідером серед країн по залученню іноземних інвестицій, так само і внутрішні інвестиції не є значними, як для такої великої європейської держави. Причин тут багато і різних, але досить часто однією з головних причин відсутності інвестора називають … відсутність земельних ділянок для розміщення інвестицій.

Але чи це справді так?

Цукрові заводи.

В Україні більшість цукрових заводів розміщувалась в невеликих містах та спеціально для них збудованих селищах. Всього на початок 90-тих в Україні було 192 цукрових заводи, на сьогодні їх залишилось 120! Прогнозно, кількість цукрових заводі в Україні взагалі має скоротитись до 45[1]

Тобто, лише зараз уже є півсотні земельних ділянок, де стояв цукровий завод, які є типовими «браунфілдами», земельними ділянками для промисловості, до яких є дороги, підведена електрика, вода, є очисні споруди. Середній цукровий завод – це територія понад 20 Га, його очисні споруди ще біля 100 Га. От приклад такого заводу, який уже давно не працює. Верхняцький цукрозавод. Загальна територія – 150 Га[2].

В центрі селища Сатанів руїни цукрового заводу. В селищі, де дуже перспективно виглядає розвиток оздоровчого туризму, лікування, не вистачає земель для розміщення нових об’єктів при тому, що в самісінькому центрі велика територія зруйнованого цукрозаводу заростає деревами. (див. Фото)

Аналогічна ситуація із Волочиським цукровим заводом. Завод уже повністю вирізаний на метал, територія близько 20 Га.

Ще більше таких ділянок у великих містах, де кількість підприємств, що припинили свою діяльність обчислюється десятками.

Отже, у великих і невеликих містах України та селищах, у своїй більшості є досить багато земельних ділянок під промислові зони, які зараз знаходяться у приватній власності і були отримані власниками разом із приватизацією державного підприємства. Ці ділянки не використовуються за призначенням, але і не відчужуються власником.

Колгоспні двори та ферми

Аналогічна ситуація і по більшості сіл. Там були зруйновані колгоспні двори, ферми для худоби. Це території в кілька десятків Га, які зараз заростають бур’яном і є місцем для незаконного викидання сміття.

На фото, руїни відгодівельного комплексу у селі Сергіївка, нині Наркевицька об’єднана територіальна громада.

На жаль в Україні досі немає публічно доступної інформації (а може її немає взагалі) про площі та місця розміщення земельних ділянок промислового чи сільськогосподарського призначення, які не використовуються їх власниками. Органи місцевого самоврядування у своїй більшості також несильно переймаються цими ділянками аби спонукати їх власників до використання цих земель за призначенням.

Ще однією проблемою відсутності земель для розвитку є затиснення поселення тисячами наділів, які бездумно роздавали органи місцевого самоврядування та місцеві державні адміністрації «під городи», «під садівництво», «під окреме сільське господарство».

Тепер для наших міст, селищ та сіл характерною є ситуація, що вони не мають вільних земель ні для розміщення об’єктів промисловості, ні для об’єктів соціальної сфери в самих поселеннях, а так само відразу за межами поселення, оскільки там у більшості випадків землі приватної власності сільськогосподарського призначення: паї, городи, ОСГ. І це при тому, що практично в кожному поселенні є досить багато земельних ділянок, які взагалі не використовуються і які знаходяться у приватній власності.

Далі буде…

А. Ткачук

05.09.2016

Підготовлено в рамках проекту “Експертна та інформаційна підтримка процесу реформування місцевого самоврядування та територіальної організації влади в Україні. Фаза ІІІ”.

[1] http://propozitsiya.com/ua/oleksandr-petrichenkokoli-zalishitsya-45-cukrovih-zavodiv-pochnetsya-vidrodzhennya-galuzi

[2]https://uk.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D1%8F%D1%86%D1%8C%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%86%D1%83%D0%BA%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D0%B9_%D0%B7%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B4