Не тільки про «емфітевзис». Міркування після законопроекту 5223.

У Верховній Раді України зареєстровано проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України щодо недопущення тіньового відчуження земель сільськогосподарського призначення 5223 від 04.10.2016.

Суть законопроекту у черговій забороні, тепер уже договорів «емфітевзису»:

«21. На період до запровадження купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами “а” та “б” пункту 15 цього розділу, надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) забороняється.

Договори про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладені в період дії визначеної цим пунктом заборони, є недійсними з моменту їх укладання (посвідчення).»

Нижче приведено зміст пп. «а» і «б» та саме поняття «емфітевзису»

«15. До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення,

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами “а” та “б” цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами “а” та “б” цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).»

«Стаття 102–¹. Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

1. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.»

Як видно із змісту статті 103 земельного кодексу України, такий вид договору, як «емфітевзис» є фактично «ринком земель сільськогосподарського призначення», який в більшості країн Європи і є реально ринком права на здійснення сільськогосподарського виробництва на землях сільськогосподарського призначення.

Але, оскільки в Україні немає довготривалої практики використання такого інструменту в земельних відносинах і більш детального регулювання вимог щодо договорів «емфітевзису» ми вкотре отримали проблеми недобросовісного використання відомого з давніх часів інструменту.

Автори законопроекту у пояснювальній записці про це і написали: «Про зростаючу популярність використання договорів емфітевзису як інструменту прихованого відчуження земель сільгосппризначення свідчить й динаміка укладання відповідних договорів. Так, якщо за 2011-2012 рр. було зареєстровано лише 2 327 договорів емфітевзису, то з 2013 року до початку 2016 року було зареєстровано ще 19907 прав емфітевзису.

Набуття довгостроково права емфітевзису за змістом близьке до набуття права власності на сільськогосподарські угіддя. На сьогодні вже існують договори емфітевзису, укладені на 100 і навіть 200 років, адже строк дії договору для земель сільськогосподарського призначення приватної форми власності нормативно не визначений і тому встановлюється за домовленістю сторін. Як наслідок, значна частина відповідальності за виконання такого договору перекладається з власника земельної ділянки на його спадкоємців, поширюючи тривалість вказаних відносин на декілька поколінь. Такий стан справ по суті позбавляє власників земельних ділянок користуватись земельними ділянками протягом тривалого часу, а отже, – провокує подальші конфлікти між сторонами договору, і, взагалі, є процесом з важко прогнозованими наслідками.

Законодавством не передбачено ообов’язкову оплату за таким договором. Частиною 2 ст. 409 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Це означає, що договір емфітевзису може бути як оплатним (грошова або товарна форма), так і безоплатним, що в свою чергу надає потужний інструмент для поширеної сьогодні в Україні практики рейдерства фермерських господарств.

Законодавство також не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору емфітевзису визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд. Це означає, що плата за користування земельною ділянкою може бути здійснена одноразово за весь строк дії договору емфітевзису або вноситись періодично (місяць, квартал, рік). Слід зазначити, що за умови отримання коштів за весь період або за значний термін користування, така плата, як правило, є меншою від орендної.»

«Сьогодні право емфітевта є вільним в обігу: воно може бути внесене до статутного капіталу, передано у заставу, відчужено. Все це – на розсуд землекористувача та без узгодження з приватним власником земельної ділянки, що в такий спосіб перетворює її на звичайний товар.»

Ну і як висновок, чому необхідно ухвалити цей закон:

«Прийняття цього Закону дозволить унеможливити прихований продаж сільськогосподарських угідь у період дії мораторію на їх відчуження через укладання договорів емфітевзису.»

Отже, замість того аби врегулювати проблеми емфітевзису, про які вказано у записці пропонується просто відмовитись від цього інструменту. Дивна загалом логіка.

Проміжний висновок:

Поява законопроектів, які щось забороняють, не залежно чи це мораторій на ціни, об‘єднання територіальних громад навколо великих міст чи укладання договорів «емфітевзису» свідчить, що законодавець не знає, як врегулювати ситуацію чи не намагається знати про це. Також не зрозумілою є й позиція виконавчої влади з таких питань.

Що стосується вказаної нової заборони, то вона навряд чи вирішує проблему обороту права на обробіток с/г земель, який таки має бути запущено. Не зрозумілим є також питання, а чи укладені раніше договори емфітевзису матимуть такий же оборот, як і раніше.

Земельна реформа в Україні, яка розпочалась ще десь в лютому 1991 року так і не завершена, напевне тому, що досі не було визначено її ідеології та мети. В результаті ми маємо у приватній власності більшість с/г земель, найбільші в світі аграрні компанії з найбільшими земельними банками в обробітку. В той же час наше сільське господарство залишається не диверсифікованим і в сільських територіях відбувається подальша деградація ринку праці, безробіття і падіння чисельності населення. А українські чорноземи продовжують швидко деградувати.

Напевне в цій ситуації найбільше претензій слід пред‘явити українській владі, політичним елітам, які так і не змогли випрацювати українську модель земельних відносин, яка б враховувала міжнародний досвід та українські традиції та реалії.

Впровадження таких інструментів, як розпаювання земель, їх безкоштовна приватизація, оренда земель с/г призначення, пільгове оподаткування с/г виробників, можливості укладання договорів емфітевзису та суперфіцію без розуміння мети земельної реформи і відсутності стратегії розвитку аграрного сектору та сільських територій неминуче мало породити і породило гігантські агрохолдинги, для яких не потрібно сільського населення. А сільське населення, яке отримало у власність земельні паї, у своїй більшості не може ними адекватно скористатись. Фермери, які мали з‘явитись у нас після розпаювання земель практично так і не створились (їх надто мало, як на таку велику частку сільського населення).

Тому зараз вкрай важливо не приспати себе черговим мораторієм, черговою забороною, а взятись за комплексне врегулювання земельних проблем.

Для цього слід розпочати діалог на рівні політичних еліт, на рівні законодавчої та виконавчої влади і запропонувати суспільству тверезий та логічний шлях реформи. Тільки коли суспільство зрозуміє ідею, реформа буде успішною і люди, які зараз обтяжені своєю приватною власністю на землю зможуть це обтяження перетворити у позитив для себе чи своєї родини.

А. Ткачук